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2019 海外置產分析–NO.1 東協概論篇

2019 海外置產分析–NO.1 東協概論篇

台灣國際不動產博覽會 執行長 Cash 2019.1.31

經過了風起雲湧的2018 ,股市從元月份最高點11270到2018.12.28封關的9727點來回在1500點左右震盪,期中2018年受到中美貿易大戰,各產業利弊皆有,對台灣房市來說雖有上升趨勢,但僅限於個案及特定區域表現,其他大多仍在盤整階段。

因此,就個人淺見及從2015年以來每年主辦台灣國際房地產博覽會,每年接觸到數十家世界各國房地產先進,每每於交流間有著許多新的觀念及想法在此分享大家。

由於國人在傳統投資心態上較為保守,因此存款在銀行仍是首選,從年利率的1.x%到各種外幣定存2-3.x%(須符各項條件)為主要理財工具.另一項大金額投資仍舊以房地產為主,但由於國內買房出租年投報過低(平均在1.x% – 2.x%)來說,要不是有房價上漲的未來收益,其實是偏低的,但這幾年房價不但未有上漲,大部分皆向下修正最少2 – 3成,甚至某些特定案例到腰斬地步。

反觀國際房市的年投報平均都在4%以上,在某些基期較低的東協國家,在房價反映上每年都可能超過10%以上的漲幅。根據 ETtoday 的報導,台灣民眾對海外房產投資在2016年就已超過1500億台幣,不由得國人不得不向外發展,因此在新春之際來對東協較熱門國家作一系列的探討。

首先我們來認識東協十國正式會員國 (其他未正式入會不計期內)
東南亞國家協會(英語:Association of Southeast Asian Nations,簡稱ASEAN),中文簡稱東盟、亞細安、東南亞國協或東協,是集合東南亞區域國家的一個政府性國際組織。

面積約4479210.5 km2,人口約6.3億。

而東協十國自1967年7月31日 印尼、馬來西亞、泰國和菲律賓在曼谷成立「東南亞聯盟」,一直到1999年4月30日柬埔寨加入東協,形成了的東協十國。更在2010年,與中國建立中國-東協自由貿易區,形成「東協加一」規模為全球人囗數最多,開發中國家最大的自由貿易區。更進一步加入日本及韓國成為東協十加三,將觸角延伸至東北亞,而居中的台灣因為中國及各種因素並不在內,對台灣整體經濟有著一定性的影響。

 

東南亞原本就是世界上人口相對稠密的地區。東南亞陸地總面積僅佔地球的1%,但東協十國的總人口卻佔了世界人口的7–8%,以人口分布的情況來看,國家的大小及人口落差是非常大的。我們都知道人類是群居的動物,因此有家這個名詞,自古以來多子多孫多福氣,但到如今在全球少子化,銀髮族崛起,這種觀念已經慢慢改變,而對住宅的需求也慢慢修正,因此人口紅利在房地產中是一項非常重要的基本選項,越多越年輕的人口當然代表對房地產越多的需求。

我們來看看東協十國從2010 – 2025 這段期間的人口成長預估 :

可以發現東協市場勞動力充沛,且相對年輕,擁有超過5成的人口紅利,聯合國估計從2010年到2025年間,整個東協市場的人口數會達到最高,而大多數為15到64歲的勞動人口,就可以知道東協是一個年輕的國家,自然人口紅利多多。

反觀台灣呢?根據國發會公布的中華民國人口推計,發現從民國103至150年,依據生育率的高、中、低推計,台灣的人口零成長將可能出現在民國108年、110年及115年,總人口數最高峰分別為2350萬人、2360萬人及2370萬人,目前台灣的人口似乎尚在成長。殘酷的是,成長的高峰後就是下滑的開始,附圖顯示,如果按照低生育率推計,到民國150年,台灣的總人口將只剩1660萬人,比之於高點,差不多少了700萬,台灣3成的人口即將消失,想當然爾一切的內需都會隨人口而改變,房地產更可能供過於求,難怪大多數的財經專家對台灣房地產長期發展均較為保守,相信 人口紅利 這個議題仍十分被重視。簡單來說,有人口才有需求。

我們看完了人口紅利這一個區塊再來看看東協國家所使用的語言是哪些(如附圖)?我相信這也是投資者十分重視的一個區塊,畢竟有良好的溝通才有良好的了解,才能對自己的投資能更清楚的做分析及判斷。

  資訊來源:TOEICOK

我們發現東協十國除了每個國家的母語不同,但統一均能以英文溝通,2015 年底東協經濟共同體(AEC)已將英語設定為專業人才的共同官方語,更有新加坡、泰國、馬來西亞、越南部分人民可以用華語溝通,而且近年中國以及台灣十分多的工商人士及投資者在當地工作或置產投資,因此基本溝通應較容易,目前我們對海外投資的物件,提醒各位投資者,一定要有中英文合約作對比,雖然日後如有爭議仍以英文合約為主,但仍能協助國人在對條款的了解。

當然我們要投資一個海外國家的物業,由其在房地產的投資通常是屬於中長期投資,因此這個國家的各面向就十分重要了,我們可以藉由下列各圖表來看看東協十國與台灣的密切性及各項經濟指標。

首先我們來看看2018年由經濟部所做的一份圖表,這份圖表顯示的是2018我國排名前十名的進出口貿易排行首先 ,而其中東協的新加坡(NO.6)、馬來西亞(NO.7)、越南(NO.9)。其中還有中國(NO.1)、香港(NO.4)也名列前茅,不難看出東協國家與台灣在經濟往來上重要性,及影響程度。

資料來源:財政部 2018

我們再來詳細看看東協十國與台灣的經貿往來關係,由下圖可以看出這十個國家與台灣的貿易往來總值,也可以看出每個國家與我們往來的排行榜,當然這些數據只代表著在貿易行為的往來,並不代表著國人在各項投資的總值,但經貿行為從大視野而言也代表著未來國人在投資上的比重,可以看大數據的往來值作為參考值,因為經貿往來的數據性代表著國人與這個國家經濟投資的比重,及未來成長的空間。

資料來源:財政部 2018

接下來可以看看2018年台灣人至東協十國的出國人口統計,由此圖也可看出我們對哪個國家較有興趣,將來也可能影響國人投資在當地的機率性。

 

最後我們來看看根據加坡國立大學對東協十國所做的競爭力分析表,由此憤圖表我們可以就四個面向 – (總體經濟穩定度)、(政府與機構治理)、(金融、經商與人力資本)、(生活品質與基礎建設),來做個別的比對。由下圖所示新加坡在總體評比上名列第一,但這就是我們投資地產的首選國家嗎?當然不是這們單純,因為新加坡是一個高度金融服務國家,地幅狹小,房地產基期較高,其房產又區分有永久宅及99年期宅,如果要進入房市,相信還需要做細部的了解與分析,相對的排名低的越南、柬埔寨…..等國家因為房市基期低、人口紅利高,也有可能是個較易獲利的投資環境,但其法令規章及人民所得……等等因素又相對影響日後房價的變化,因此套用金融業慣用的警語:投資必定有風險,敬請各位投資人能多分析比較。

房地產投資是一門廣泛的學問,牽涉到國情、民情、法令、金融、經濟……等等,而東協十國雖都在亞洲但其風土民情、政經環境均異,因此建議投資人居需審慎評估,日後本人會在就東協十國各國作逐一的分析,希望能幫助各投資人對東協十國有更身的了解。

資料來源: 中華民國不動產交流協會 執行長 CASH